加州湾区的房地产市场已经变得非常昂贵，这对当地特许学校的投资者构成了威胁。

位于圣何塞、拥有三个校区的特许学校运营商Downtown College Prep本月早些时候已经实际拖欠了3400万美元的市政债券。该校面向低收入家庭的学生，多年来一直难以达到招生目标。由于资金取决于学生人数，学校的财务状况面临压力。学校官员将该地区高昂的房价归咎于学生入学率的下降。

市中心大学预科学校在其网站上发布的一份声明中表示：“由于儿童和家庭人数减少，圣克拉拉县所有学校的入学人数都出现了下降，这主要与该地区房价高企有关。我们无法承担所有开支。我们需要招收400名以上的新生。”

与美国许多城市一样，圣何塞也一直在努力应对住房负担能力危机。SmartAsset Advisors, LLC 将圣何塞列为全美收入最高才能过上舒适生活的地区。根据Redfin Corp.的数据，圣何塞位于硅谷，距离旧金山以南约50英里，房价中位数约为150万美元。这与圣克拉拉县的住房成本相当，该县受英特尔公司和英伟达公司等大型科技公司总部的支撑。

根据哈佛大学住房研究中心的数据，潜在购房者需要年收入达到约566,265美元才能负担得起该地区的中位价房屋。而根据美国人口普查局的数据，圣何塞的家庭收入中位数仅为该数字的四分之一。

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示，由于费用问题，圣何塞首次购房者的年龄正在增长，这可能会影响学校入学率。

“离开圣何塞的人比迁入圣何塞的人多得多，”费尔韦瑟说。“人们肯定因为房价太高而不得不搬到更便宜的地区。”

根据债券受托人威尔明顿信托全国协会 (Wilmington Trust, National Association) 6月5日提交的监管文件，市中心大学预科学校 (Downtown College Prep) 未能于6月1日向债券持有人支付利息和本金。数据显示，联博控股有限公司 (AllianceBernstein Holding LP)是该未偿债务的最大持有人。

这家非营利组织于2016年从市政债券投资者手中借入3600万美元，用于在圣何塞建造两个新校区。该组织致力于帮助第一代学生做好大学入学的准备。债券文件显示，该校的大多数学生来自低收入家庭，主要是拉丁裔家庭。

该机构制定了雄心勃勃的招生目标，根据2016年的招股说明书，最初估计三所学校将在2020-2021学年招收超过1630名学生。但披露文件显示，这些学校均未达到目标。

学校董事会在一份声明中表示：“过去几年中，DCP的总入学人数大幅下降，这使该组织的财务状况陷入危险。”该声明宣布学校将在本学年末关闭。

诚然，特许学校的经营并非易事，住房市场难以负担并非它们面临的唯一挑战。在全国范围内，许多学校正面临着入学人数下降、出生率下降、通胀压力以及新冠疫情时期刺激资金耗尽等问题。这些资金曾帮助掩盖疫情后的问题。

今年迄今为止，市政市场分析公司（Municipal Market Analytics）的不良贷款人数据库中新增了20家特许学校的减值案例。数据显示，这一数字超过了其他任何市政债券行业。

MMA合伙人马特·法比安表示：“在这个领域，投资者当然可以找到绝佳的机会，但他们必须谨慎行事，谨慎管理预期。挑战层出不穷。”

去年11月，市中心大学预科学校向债券持有人提供了五项削减成本的方案，其中包括裁员和降低教师的工资和福利。

另一个选择是增加入学人数。官员们得出结论，入学人数不太可能出现任何上升，并指出圣克拉拉县“在可预见的未来没有上升趋势”，而且“任何额外的入学人数都将从已经减少的人口中招募而来。”

主编精选，篇篇重磅，请点击订阅“邮件订阅”